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马头岗机场不搬迁地铁线路重新调整 杨金片区要"掉价"?

2019-03-13 07:56 | 大河报

核心提示:郑州东北部的杨金片区马头岗机场不搬迁,地铁线路重新调整 该区域规划做重大修改等,不少业内人士认为该区域价值将下跌。相关专家又是如何看的呢?

自2017年之后,郑州东北部的杨金片区一直以2万+房价,被称为“郑州房价第二高地”,但近期金水区政府官网公布的一纸规划,对该区域规划做了重大修改,主要包括马头岗机场暂不搬迁等,不少业内人士认为该区域价值将下跌。对此,大河报·大河客户端记者咨询了相关专家的看法,并实地去该区域探盘了解情况。

事件:杨金原规划变动,马头岗机场暂不搬迁

金水科教园区位于郑州的东北部,总规划面积118平方公里,主要介于连霍高速和黄河南岸大堤之间,南与郑东新区相连,是东区发展的重要拓展区,同时也是金水区加快推进北部区域能级提升、创新发展的主阵地和重要产业支撑平台。

其中,贾鲁河、连霍高速围合区域——杨金片区,作为金水科教园区的核心组团部分,因与北龙湖一路之隔、住宅容积率低于2.5、区域限高50米、未来交通方便、有地铁通过等利好,自2017年之后,整体住宅均价都在20000元/㎡以上。

另一方面,该区域核心地带有2004年建成的马头岗机场(军用机场),除了机场起降跑道外,南侧有600亩的军用大院,西侧是配套的军用油库,对邻近的小区而言噪音污染等负面影响不可避免。

杨金片区之所以能在2017年房价冲上20000+,很大一部分原因,在于2014年出台的马头岗机场会搬迁的规划。机场一旦搬迁,杨金片区的宜居性将大幅提升。

但是,近日,金水区政府官网公布了《郑东新区北部区域概念性总体规划(金水科教园区部分)实施评估及强制性内容修改公示》(以下简称《公示》),对金水科教园区的规划(2014-2030年)进行了重大修改。文件内容共19页,记者梳理发现,主要内容有4点:

1.马头岗机场建于2004年,近几年,随着国际形势的变化,马头岗军用机场的作用越加重要,暂无搬迁计划;而且机场周边不再适宜发展商贸服务、高端商务服务、高技术服务业等产业;用地性质调整为工业用地和物流仓储用地。

2.郑州东动车运用所北侧进行扩建约191米,需对动车所北侧杨金明渠和金宝路线位进行优化调整,同时对动车所北侧金宝路、杨金明渠进行优化。

3.2018年,环城铁路线位基本确定,其联络线从金水科教园区东南角黄庄社区穿过,需结合新选铁路线位对黄庄社区位置及规模重新进行优化调整。

4.地铁线路有较大调整,2014年规划金水科教园区共有三条地铁,分别是1、6、13号线,现在按《郑州市城市轨道交通线网规划修编(2015-2050)》进行修改,共有3条地铁线,分别为1号线、6号线和20号线,合计8个站点。

根据《公示》内容,马头岗机场近期不会搬迁,“近期”可能指2030年以前。

此规划一出,业内一片哗然,马头岗机场暂不搬迁,相应地,建设用地、绿地、公共配套,甚至是地铁和公交等综合交通,统统都得改。《公示》还指出:需根据机场及弹药库、葡京赌场投注网台、输油管线等附属设施不同的安全防护要求,对周边用地进行相应控制。

观点:交通、噪音影响不可避免,但住宅将更稀缺

比较影响宜居的机场不搬了,说好的地铁有变动……《公示》发布之后,唱衰杨金的声音此起彼伏。那么,马头岗机场不搬,规划更改,对杨金究竟会有什么影响?

首先来看最受关注的交通问题。3月11日,记者沿着北龙湖片区的龙湖内环路向东行驶,行至龙源十三街,道路断行。按照郑州市规划局网站城乡公示的规划,龙源十三街穿过新龙路继续向北,穿越连霍高速后,与杨金片区的中央大道相连。

但杨金如果机场不搬迁,那么原计划从平原新区出发,横穿机场跨越贾鲁河的中央大道,或将出于安全考虑无法修建,或只能修到金城大道上,这将直接打断杨金到达北龙湖最近的一条路。

除了道路调整的影响,杨金片区的整体价值会不会随着马头岗机场暂停搬迁而产生波动?对此,记者咨询了河南财经政法大学工程管理与房地产学院教授刘社。

“军用机场与民用住宅之间必然存在干扰,机场不搬迁,最直接的影响就是周边的建设用地、公共配套都会围绕机场而建,周边区域可能还会限制市民活动,另外,机场的噪音对市民的影响不可忽视。”刘社还讲了一件事,“新郑国际机场之前就在如今的东区CBD,那时候起落飞机的噪音,经常吵得我们财院课都上不成,好不容易等一架飞机过去,另一架又来了。”

另一方面,北京师范大学政府管理研究院副院长宋向清认为:“从规划上我们可以看到,机场及其周边区域的土地性质用途均会发生改变,尤其是那些将被占用的住宅用地以及周边的商业用地。机场不搬迁,片区内住宅用地必然会相应地减少,楼盘供应也将随之减少。”宋向清表示,“从这个角度考虑,其实也是变相增加了现有住宅的稀缺性”。

实探:价格目前无较大波动,部分楼盘稳中有升

那么,该区域内目前有哪些项目在售?具体情况如何?《公示》发布一周以来,都有哪些楼盘降价了?带着疑问,3月11日,记者进行了实地探访。

●瀚海尔湾

瀚海尔湾在杨金片区东侧,目前在售户型大多为140㎡以上。产品沿袭了瀚海的风格,号称“小晴宇”,且为精装交付。项目自身含有商业地块,配有西亚斯科技园以及医疗机构,目前在售楼栋均为高层产品,2018年年底开盘价为18000—22000元/㎡,目前均价在20000元/㎡左右,整体价格波动很小。

●康桥东麓园

该项目也在杨金片区偏东的位置,位于杨金路和惠城环路交会处,距离马头岗机场、污水处理厂等都有一定的距离,距离东三环大约1公里。

在售面积段为130—140㎡,整个小区全为2梯2户设计。2018年12月开盘时,小高层均价约21000元/㎡,洋房26000—27000元/㎡,目前小高层22000元/㎡左右,洋房28000元/㎡左右,价格稳中有升。

●美盛北龙台

项目在杨金核心区域,紧挨杨金路与市政原规划的中央大道,后期即便中央大道不再修建,已动工的杨金路段还是会投入使用,将大大缩减项目到北龙湖的距离与时间。项目在售为1号楼、2号楼、7号楼,面积段从102㎡到143㎡。上个月开盘时整体价格在21000元/㎡左右,目前售价无变化。

●伟业龙湖上城

项目位于杨金片区的核心区域,距离美盛北龙台较近,由5宗土地组成,总占地1100亩,虽然体量可观,但之前因为证件不齐、疯狂内购等原因被业内吐槽。项目目前有128—132㎡高层待售。今年2月底143㎡洋房已售罄,整体均价28000元/㎡,目前房源都是待售状态,价格待定。

●碧桂园国控天誉

碧桂园售楼部位于杨金片区西侧,靠近中州大道,交通较为便利,距离北龙湖片区较近,但临路的楼栋可能会受噪音影响。容积率为2.50,周边教育配套涵盖全年龄段。项目有70~128㎡小高层,140~190㎡洋房,去年小高层开盘均价为19500元/㎡,洋房25000元/㎡,目前在售洋房价格区间为25000~26000元/㎡,价格稳中有升。

记者探盘了解到,除了以上在售楼盘,目前区域内还有福晟九州府、奥园誉湖湾、泰禾广汇项目三个纯新盘,有需求的购房者可以持续关注。

其中,福晟九州府整个项目住宅用地超过400亩,是杨金片区内首屈一指的大盘;奥园誉湖湾临近已经动工的中央大道,距离北龙湖很近;泰禾广汇项目与瀚海尔湾隔贾鲁河公园相望,位置绝佳。

总体来说,抛开近日更改的规划,从位置来看,杨金片区距离郑东CBD约8公里,距离北龙湖直线距离约4.5公里,而且拥有医疗、教育、商业等优质资源。因此,可以说无论机场搬与不搬,购房者选择杨金片区的核心理由没变。(记者吴俊池实习生冯子雍)

原标题:马头岗机场不搬迁,地铁线路重新调整均价2万+的杨金片区“掉价”了吗?

责任编辑:朱宝君

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